Så är vi mitt i våren och piffiga fastighetsannonser sköljer över oss. Visningshelgerna fylls på med förhoppningsfulla köpare och glada mäklare. För många är köp av fastighet den kanske viktigaste affären i livet. För den lite ovana köparen kan det lätt stanna vid att huset är i gott skick och enbart behöver bättras på med färg och nya tapeter. Flertalet gånger har man själv befunnit sig på visning och förundrats över hur många som anser att färg löser det mesta.

Till att börja med är det absolut viktigaste rådet att gå på många visningar; först när man har erfarenhet av att läsa rapporter och se olika nivåer av förfall vet man värdet av en fastighet. Detta till trots kan det tyvärr hända att man blir lite överrumplad av att skicket på huset inte var vad man hade förutsatt.

Det är här juridiken kommer in och det går inte att säga det ofta nog. Juridiken säger att du har ett långtgående ansvar vad gäller att undersöka fastigheten. Husets bjälklag kan vara totalt genomruttet men ändå anses det inte som ett fel i juridisk mening för att det lätt kunde ha upptäckts av dig om du kontrollerat bjälklaget.

När det gäller möjligheten att göra påföljd gällande för fel så krävs att det föreligger ett konkret (avvikelse från avtal) eller abstrakt (avvikelse från vad köparen med fog kunnat förutsätta) fel. För att det ska föreligga ett abstrakt fel krävs, inte bara att det utgör ett abstrakt fel, utan även att det är ett fel som har varit dolt; dvs. som inte faller inom köparens undersökningsplikt.
Undersökningsplikten är långtgående och allt som en köpare kunnat, eller till och med borde ha kunnat, upptäcka faller inom undersökningsplikten. Enbart sådant som köparen inte kunnat, eller borde ha kunnat, upptäcka kan göras gällande såsom fel. Även en bevandrad husköpare kan hamna på villovägar när det gäller att veta hur långtgående och noggrann man ska vara när man fullgör sin undersökningsplikt.

Undersökningsplikten kan dock reduceras, eller helt falla bort, om säljaren lämnar konkreta uppgifter om fastigheten. Det innebär att du som köpare ska kunna utgå ifrån att säljarens uppgifter är korrekta och därför inte behöver kontrollera dem. Men observera här att det inte finns någon generell upplysningsplikt för en säljare; utan enbart de uppgifter som säljaren tydligt lämnat behöver du inte kontrollera. Det kan i de här situationerna vara svårt att avgöra huruvida säljaren lämnat en tillräckligt konkret uppgift för att du som köpare inte ska behöva kontrollera uppgifter eller om uppgiften är så pass vad att din undersökningsplikt som säljare alltjämt finns kvar. Även om en uppgift från säljaren är tillräckligt tydlig stannar det tyvärr inte här; för att du som köpare ska kunna göra gällande fel som stödjer sig på uppgifter från säljaren måste du också kunna visa att säljaren dels haft vetskap om ett fel i fastigheten och dels på något sätt själv fäst vikt vid att vetskapen kan utgöra eller utgör ett fel och trots detta valt att inte upplysa om det. Säljaren ska även ha förstått att uppgiften varit viktig för dig som köpare samt förstått att du som köpare varit i villfarelse kring uppgiften.

Sammanfattningsvis ta med en erfaren husägare när du går på visning och ta hjälp av en besiktningsman vid köpet samt rådfråga advokat vid eventuell tvistighet. Se till att det blir ett kontrollerat husköp och minimera tråkiga överraskningar.

 

Tidigare publicerat i Affärsstaden 05 – 2019

Elisabeth Wedenberg

Advokat, 
Maminza Advokatbyrå AB

Elisabeth Wedenberg

Tillbaka till krönikor